Présentation du 2e PLH

Le PLH 2011-2017 se présente en trois parties :

  1. Le diagnostic : consulter le diagnostic
  2. Le programme d'actions : consulter le programme d'actions
  3. Les orientations : consulter les orientations du PLH

Bilan annuel :

Les délibérations :

Présentation générale

Dans le cadre de la compétence « équilibre social de l’habitat », Colmar agglomération a retenu l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) intercommunal comme étant d’intérêt communautaire.

Les objectifs du PLH sont multiples. Il s’agit d’une part, à partir d’une évaluation des besoins en logement et en hébergement des ménages installés au sein de l’agglomération, de formuler un programme d’actions opérationnel à remplir sur 6 ans.

Aujourd’hui dans un contexte de crise, cette démarche renvoie à plusieurs enjeux parmi lesquels :

  • Accompagner au mieux les parcours résidentiels en adaptant l’offre aux besoins des ménages à chaque étape de la vie
  • Atteindre un équilibre habitat- emploi
  • Mieux programmer et mieux répartir les logements à construire (typologie, taille)
  • Adopter une politique foncière pour maîtriser le coût des terrains
  • Entretenir le parc existant
  • Définir une politique d’attribution au sein du parc social
  • Répondre aux objectifs fixés par la loi solidarité et Renouvellement Urbains
  • Accompagner les projets de rénovation urbaine
  • Intégrer le développement durable

D’autre part, le PLH présente l’intérêt de structurer le débat local et de coordonner les différents acteurs mobilisés autour de la problématique du logement : bailleurs, Etat, associations…

Il assure également une cohérence avec les projets de développement locaux en matière d’urbanisme, de déplacements ou encore de développement économique (SCOT, PLU, PDU).

Adopté le 29 novembre 2004 et d’une durée de 6 ans, le 1er PLH de Colmar agglomération est arrivé à échéance le 29 novembre 2010.

Lancées dans la foulée, les phases d’élaboration et d’approbation du deuxième PLH de la Communauté d’Agglomération de Colmar se sont achevées par son adoption définitive par le Conseil Communautaire le 18 février 2011. Il est entré en vigueur le 18 avril 2011.

Il se décline à l’échelle des 14 communes de Colmar agglomération pour la période 2011-2017. 

Les orientations qui se sont dégagées de ces travaux ont trouvé leurs traductions concrètes dans un programme d’actions ambitieux qu’il convient désormais de mettre en œuvre.

Il se structure autour de 7 axes, 5 thématiques, un transversal et un méthodologique. Il détermine pour l’ensemble du territoire, autour d’une vingtaine d’actions, les objectifs et les moyens de mise en œuvre de la politique de l’habitat retenue :

  • Axe méthodologique : Animer et suivre le PLH
  • Axe thématique 1 : Mettre en place une politique foncière intercommunale
  • Axe thématique 2 : Contribuer au développement d'une offre attractive en matière d'habitat pour toutes les familles
  • Axe thématique 3 : Coordonner le développement d’une offre d’habitat adapté à la diversité des besoins liés au vieillissement de la population et au handicap
  • Axe thématique 4 : Prendre en compte les besoins spécifiques liés aux Gens du Voyage et aux nomades sédentarisés
  • Axe thématique 5 : Lutter contre l’habitat indigne
  • Axe transversal : S’inscrire dans la dynamique du développement durable

A noter  que l’objectif général est de poursuivre la dynamique partenariale engagée au cours de son élaboration.

Il est effectivement convenu de faciliter le pilotage du PLH par une coordination régulière entre Colmar agglomération, les communes membres et les autres partenaires impliqués dans l’habitat sur le secteur.

Aide au financement du portage foncier

Le Programme Local de l’Habitat de la Colmar agglomération a défini comme un enjeu important la maîtrise des coûts fonciers au bénéfice des ménages en accession aidée et des programmes de logements locatifs publics. Il engage notamment les communes dans leur stratégie foncière dès lors qu’elle permet une bonne maîtrise du foncier de leur territoire.

Les travaux menés dans le cadre du diagnostic du PLH ont mis en lumière les difficultés rencontrées par les communes, ainsi que les bailleurs sociaux, pour maîtriser le développement de l’habitat adapté aux besoins des ménages aux ressources modestes.

Les principales causes repérées tiennent au niveau élevé des prix du foncier (27 000 à 30 000 € l’are en moyenne, voire plus en 2010) et aux difficultés pour les communes et pour les opérateurs de logements sociaux, dans ce contexte, de se constituer un portefeuille foncier pour développer du logement aidé.

Ainsi, 4 des 5 communes concernées par l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU), ont des difficultés à remplir leur obligation légale, qui leur impose 20 % de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales.  Ces communes sont donc soumises à un prélèvement sur leurs ressources fiscales destinées à soutenir les acquisitions foncières et immobilières nécessaires à la production de ces logements manquants.

C’est pour sortir de cette situation, qu’un rapprochement avec la Caisse des Dépôts a été opéré pour explorer les solutions à mettre en place.

En effet, la Caisse des Dépôts, établissement public, a pour mission de financer, par la mobilisation de prêts spécifiques, la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que la restructuration des quartiers d’habitat social dans le cadre de la politique de la Ville.

Elle finance notamment par le prêt GAIA des opérations de portage foncier destinées à produire pour partie du logement locatif social.

Ainsi, le dispositif envisagé permettra de soutenir les opérations d’acquisitions foncières ou immobilières réalisées par les communes membres et/ou par des organismes du logement social et dont la destination finale est la production de logements aidés. Il s’appliquera en priorité :

  1. sur les territoires soumis à l’article 55 de la loi SRU,
  2. selon le taux de réalisation de logements aidés au regard des objectifs assignés par l’article susmentionné.

L’engagement pris aura comme objectif de permettre le portage d’un foncier qui vise à produire au minimum 25 % de logements locatifs sociaux. Ce pourcentage pourra être complété par la réalisation de logements en accession aidée, répondant en cela à un autre objectif du PLH qui est de favoriser l’accession à la propriété des jeunes ménages (axe 2, action 2.2 précité).

A cette fin, il a été décidé de constituer à titre expérimental, un fonds intercommunal dédié, alimenté par les contributions résultant de l’application de l’article 55 de la loi SRU.

Ces contributions, représentant une enveloppe de 141 803 € en 2011 au titre de l’exercice 2010 seront utilisées pour accorder des subventions aux communes de Colmar agglomération ou aux organismes de logement social concernés par le financement du portage foncier et éligibles au présent dispositif.

Ces subventions prendront la forme d’une bonification des intérêts générés par les emprunts GAIA Court Terme octroyés par la Caisse des Dépôts.

Colmar agglomération s’engage à l’octroi d’une subvention, égale à la somme des intérêts dus à la Caisse des Dépôts, sur une période maximale de 4 ans, ce qui correspond pour les opérateurs concernés à l’équivalent d’un prêt à taux zéro. Elle fait l’objet de versements annuels de la part de Colmar agglomération, calculés sur la base du tableau d’amortissement définitif communiqué par la Caisse des Dépôts.

La durée du portage limitée à 4 ans doit permettre d’assurer le montage opérationnel des programmes de logements et leur meilleur équilibre financier par la modération des prix d’acquisitions contrôlés par les opérateurs concernés. 

Exemple au 13 février 2012 :

Hypothèse de départ
- Prêt Gaïa -
Capital : 1M€
Intérêts annuels : 28 500 € *
  • Terrain d’une valeur de 1 M€
  • Durée du prêt de 6 ans 
  • Taux actuel : 2,85 % ; équivalent à celui du PLUS
  • Index de révision : livret A
  • Différé d’amortissement de 5  ans
  • Prêt à annuités constantes sur 6 ans, avec différé d’amortissement de 5 ans
  • Seuls les intérêts annuels sont décaissés par la commune pendant les 4 premières années (soit 4 x 28 500 € = 114 000 €) 
  • Colmar agglomération compense cette charge d’intérêt pendant 4 ans
  • La commune bénéficie d’un équivalent taux 0 pendant les 4 premières années.
  • La revente du terrain entraîne le remboursement anticipé du prêt et le paiement du capital emprunté
  • Si le terrain n’a pas été revendu avant la 4ème année, les intérêts sont dus à la CDC, sans compensation par Colmar agglomération, la 5ème  et 6ème  année
  • Le prêt est remboursé dans tous les cas, au plus tard la 6ème année

 

*sur la base d’un taux de livret A annuel à 2,25% sans tenir compte de la variation du livret A pendant la durée du prêt

 

A noter qu’au taux de 2,85 %, les 141 803 € de budget permettent de porter les charges d’intérêts de près de 5 M € de foncier.